一、住宅專項維修資金制度產(chǎn)生的背景

　　住宅專項維修資金制度主要是要解決產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、改造時，如何籌集費用的問題。1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的出臺，標(biāo)志著該制度正式實施。2007年，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，住建部和財政部制定了《住宅專項維修資金管理辦法》，同時廢止原規(guī)定，標(biāo)志該制度進(jìn)一步完善。

　　二、惠州市首期住宅專項維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)

　　每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為上一年度本市住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%。目前核定的標(biāo)準(zhǔn)是：高層建筑60元/平方米，多層建筑50元/平方米，車庫75元/平方米。

　　三、住宅專項維修資金的申請使用

　　（一）使用范圍：專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、避雷設(shè)施、照明、二次供水設(shè)施、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　（二）分?jǐn)傇瓌t：受益人與負(fù)擔(dān)人相一致。

　　1.用于涉及整個物業(yè)管理區(qū)域的，由全體業(yè)主包括開發(fā)建設(shè)單位自用、出租的房屋，受益的幼兒園、學(xué)校、街道社區(qū)等房屋但不包括開發(fā)建設(shè)單位給全體業(yè)主留用的物業(yè)管理用房及共用設(shè)施設(shè)備用房，按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　2.用于兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的，由各自物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔(dān)。

　　3.用于涉及單棟的，由該棟房屋業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　4.在一棟住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)全體業(yè)主使用的，由該層住宅內(nèi)的全體業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　四、住宅專項維修資金的使用申請分類

　　（一）緊急情況：

　　1.電梯經(jīng)評估、檢驗認(rèn)為存在嚴(yán)重事故隱患，可能發(fā)生危及人身財產(chǎn)安全的；只有一臺電梯的住宅，電梯故障嚴(yán)重影響業(yè)主日常出行的。

　　2.消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全故障，消防監(jiān)管部門要求立即消除消防安全隱患或責(zé)令限期整改的。

　　3.屋面、外墻防水自然損壞嚴(yán)重滲漏，嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活和居住的。

　　4.二次供水（包括生活、消防）、排水（包括排污、雨水）設(shè)施因堵塞、爆裂等導(dǎo)致無法正常供水、排水，已經(jīng)影響到業(yè)主的正常生活的。

　　5.房屋外立面有脫落危險危及公共安全的。

　　6.小區(qū)內(nèi)公共場所或道路因坍塌、下沉開裂等嚴(yán)重影響業(yè)主活動、出行安全的。

　　7.小區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公共休閑、娛樂設(shè)施（含兒童娛樂設(shè)施）嚴(yán)重?fù)p壞，無法滿足正常使用及危及人身安全的。

　　8.山體滑坡、臺風(fēng)等自然災(zāi)害或其他不可抗力原因，導(dǎo)致小區(qū)山體滑坡、道路護坡或其它共用設(shè)施設(shè)備毀損的，不屬于公共責(zé)任險理賠范圍的，或者是公共責(zé)任險理賠后不足部分。

　　9.其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

　　（二）一般情況：除緊急情形和禁止情形以外的其他情形。

　　五、申請主體：物業(yè)管理人是使用住宅專項維修資金的申報主體，包括：業(yè)主、業(yè)主員委會、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。

　　六、導(dǎo)致維修資金使用難得因素：一是“雙三分之二”簽字環(huán)節(jié)難；二是出現(xiàn)業(yè)主投訴，導(dǎo)致申請擱淺；三是申請人不清楚流程和法律規(guī)定；

　　七、住宅專項維修資金使用案例

　　案例一：某物業(yè)管理區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲透，頂層業(yè)主多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映情況并請求及時維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在多次征求業(yè)主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導(dǎo)致頂層業(yè)主長期不繳納物業(yè)管理費。

　　1.業(yè)主責(zé)任分析

　　業(yè)主對于使用維修資金對屋頂進(jìn)行修繕無法達(dá)成一致意見，并非物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，業(yè)主拒不繳納物管費，屬于合同違約行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行合同，并收取違約金。也可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。業(yè)主不可以非法方式維護合法權(quán)益。

　　2.企業(yè)責(zé)任分析

　　按照《民法通則》和《侵權(quán)責(zé)任法》，如果出現(xiàn)法律規(guī)定的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行組織維修的義務(wù)，一旦業(yè)主出現(xiàn)損失，需要承擔(dān)“過錯推定責(zé)任”。如果合同有約定，沒有履行義務(wù)，則違反《合同法》，需要賠償損失，追究責(zé)任。企業(yè)從避免承擔(dān)責(zé)任角度需履行法定義務(wù)。

　　案例二：房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備受損，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為及時修復(fù)，由工作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴(yán)重對立，進(jìn)而演變成群體性上訪事件。

　　違法行為及后果分析：偽造簽名在法律上無效。

　　根據(jù)《民法通則》侵犯了姓名權(quán)，給本人造成損失的，要依法賠償。根據(jù)《刑法》，因偽造簽名構(gòu)成犯罪的，要追究刑事責(zé)任。

　　維修資金管理部門發(fā)現(xiàn)維修資金中出現(xiàn)偽造簽名或者出現(xiàn)類似投訴的，要暫停審批，并進(jìn)行調(diào)查。