HBGS-2015-1
關于印發《惠州市房產管理局關于前期
物業管理招標投標管理實施辦法》的通知
惠市房〔2015〕2號
各縣（區）房產管理局，市局屬各單位、機關各科室，各房地產開發企業、物業服務企業：
《惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法》業經十一屆86次市政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
惠州市房產管理局
惠州市房產管理局關于前期物業管理
招標投標管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為規范本市前期物業管理招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《中華人民共和國招標投標法實施條例》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《廣東省物業管理條例》等有關法律、法規和政策，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的前期物業管理招標投標活動，適用本辦法。
第三條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位通過招標投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，約定物業管理區域內房屋、共用設備設施、相關場地維修養護管理、公共秩序維護、綠化養護及環境保潔等物業管理權的活動。
第四條 本市行政區域內的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
在投標截止時間前提交投標文件的投標人少于3個的，或者總建筑面積不超過
一個物業管理區域內，只能選聘一家物業服務企業。
第五條 新建物業管理區域的劃分，根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
對物業管理區域劃定有爭議的，項目所在地房產行政主管部門應當征求所在地規劃部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主和居民委員會的意見后確定。
第六條 前期物業管理招標投標應當遵循依法、公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第七條 市、縣（區）房產行政主管部門負責本市行政區域內前期物業管理招標投標活動的指導、監督、管理。
第二章 招 標
第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第九條 一個物業管理區域分期建設或多公司建設的項目，應當統一招標人。
招標人在招標文件中確定的前期物業管理區域，應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。
第十條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應按照下列時限完成物業管理招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第十一條 招標人可以依法委托招標代理機構辦理招標事宜。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并應遵守有關法律法規和本辦法對招標人的有關規定。
招標人委托的招標代理機構，必須是依法設立并且具有相應資質，可以從項目所在地房產行政主管部門建立的物業管理招標代理機構名錄庫中隨機抽選。
第十二條 招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。
第十三條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
規劃總建筑面積5萬（含5萬）平方米以上的住宅及同一物業管理區域內非住宅建設項目的前期物業服務項目，應當公開招標。
分期開發的住宅建設項目，應當以該項目的房屋建筑總面積計算。任何單位和個人不得將建設項目以化整為零或其他方式規避公開招標。
法律、法規規定不宜公開招標或者經過2次依法公正公開招標而廢標的,經項目所在地房產行政主管部門備案后，可以邀請招標。
第十四條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，提交以下材料到項目所在地房產行政主管部門備案：
（一）招標人的企業法人營業執照等資格證明文件；
（二）招標項目的建設工程規劃許可證及其總平面圖、建設用地許可等政府批準文件；
（三）招標公告或者投標邀請書；
（四）招標文件；
（五）招標代理委托合同（委托招標代理機構招標的）或招標小組人員資料（自行組織招標的）；
（六）當地價格主管部門出具的物業服務收費標準招標上限的函復文件（物業服務收費需超過政府指導價水平的招標項目提交）；
（七）法律、法規、規章規定的其他資料。
房產行政主管部門收齊備案相關材料后應向招標人發出《惠州市前期物業管理招標備案回執》。
第十五條 招標人采取公開招標方式的，應當按有關規定在相關公共媒介發布招標公告，招標公告時間不得少于10日。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書。
招標公告及投標邀請書，應當載明招標人的基本情況和聯系方式、招標項目的基本情況、資格預審的條件以及獲取招標文件和資格預審文件的辦法等事項。
第十六條 前期物業管理招標文件應包括以下內容：
（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況等；
（二）物業管理內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
（四）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點、評標標準和評標方法等；
（五）招標人、中標人違約責任；
（六）前期物業服務合同的簽訂說明；
（七）其他事項的說明及法律、法規、規章規定的其他內容。
第十七條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的物業服務企業營業執照、資質證書、稅務登記證、組織機構代碼證及房產行政主管部門出具的資質、信用檔案信息等證明材料。
第十八條 招標人可以對有下列情形的投標人，依法取消投標申請人的投標資格或依法限制其投標：
（一）在資格預審申請文件中提供虛假資料的；
（二）在3年內有2次以上串通投標、陪標或弄虛作假騙取中標行為的；
（三）物業服務企業或擬委派的項目負責人，服務信用嚴重缺失，依法受到限制的；
（四）近2年內受到行政主管部門重大行政處罰的。
第十九條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果并說明理由。
第二十條 資格預審文件或招標文件的發售期不得少于5日。
招標人應當合理確定投標人編制提交資格預審申請文件和投標文件所需要的時間。提交資格預審文件的時間，自資格預審文件停止發售之日起不得少于5日；提交投標文件的時間，自招標文件停止發售之日起不得少于20日。
第二十一條 招標人對已發出的資格預審文件或者招標文件進行必要的澄清或者修改的，招標人應當在提交資格預審申請文件截止時間至少3日前或者投標截止時間至少15日前，將澄清或修改的文件內容報項目所在地房產行政主管部門備案，并以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第二十二條 招標人應按照相關法律法規的規定，在招標文件中明確投標保證金不予退還的約束事項。投標人在領取招標文件時，應按招標文件規定的金額，交納投標保證金。
第二十三條 招標人根據招標項目的具體情況，可以組織所有潛在投標人一起踏勘招標項目現場。
第二十四條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標方案等實質性內容進行談判。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第三章 投 標
第二十五條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。
第二十六條 投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。
本市行政區域外注冊的物業服務企業到本市開展物業服務業務的，應到項目所在地房產行政主管部門備案，并接受監督。
同一法定代表人的物業服務企業，不得同時參加同一物業管理服務項目的招標投標活動。
投標人以子公司名義參加投標的，其總公司的資質等級不適用于子公司。以總公司名義投標的，其物業服務行為可以由其分公司承擔，但不得發包給其子公司實施。
第二十七條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當在投標截止時間10日前以書面形式向招標人提出，招標人應當在3日內以書面形式回復投標人。
第二十八條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。
投標文件應當包括以下內容：
（一）投標函；
（二）投標報價，包括物業管理服務費用標準以及收支預算方案；
（三）物業管理服務方案，包括物業管理服務理念與目標、運作方法、制度目錄、人員配備、分項標準與承諾；
（四）對招標文件所列其他內容的陳述；
（五）招標文件要求提供的其他材料。
第二十九條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章的投標文件密封送達招標文件確定的投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人、簽收時間和加蓋招標人公章的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
第三十條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截至時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充修改的內容為投標文件的組成部分，并應按照本規定第二十九條的規定送達、簽收和保管。
第三十一條 投標人不得相互串通投標，不得損害國家利益、社會公共利益或者招標人及其他投標人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會委員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第三十二條 開標時間應當在招標文件確定的投標截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件確定的開標地點。
第三十三條 開標由招標人主持，并應在項目所在地房產行政主管部門監督下進行。開標應當按照下列規定進行：
（一）由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
（二）招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封、宣讀。
（三）開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第三十四條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理評標專家組成，人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理評標專家，不得少于成員總數的2/3。評標委員會應推選一名評標委員會負責人，負責組織評標工作，評標委員會成員名單在評標前應予以嚴格保密。
第三十五條 評標委員會的物業管理評標專家由招標人在開標前2日內，從項目所在地房產行政主管部門依法建立的物業服務行業專家庫中，采取隨機抽取的方式確定。抽取的物業管理評標專家有下列情形之一的，應重新抽取：
（一）所在企業參加投標的；
（二）所在單位相關物業服務企業參加投標的；
（三）與投標人有其他利害關系的；
（四）因故不能參加評標活動的。
第三十六條 評標委員會成員應當依法認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員，不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行相關私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處，不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十七條 評標委員會可以用書面形式，要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十八條 評標活動主要包括標書評審、現場答辯等內容，具體應當事先在招標文件中說明，并注明各項內容所占比重。
標書評審是指評標委員會成員依據招標文件要求審閱投標書與其是否一致，按計分規定獨自進行評判。
現場答辯是指評委對投標書中不明確的地方，要求投標人作出必要的澄清和說明。投標人擬派擔任該項目的項目經理應當參加現場答辯。答辯人所作的澄清或者說明，不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十九條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和評分辦法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第四十條 有下列情況之一的，評標委員會應否決其投標：
（一）逾期送達的或者未送達指定地點的；
（二）未按招標文件規定要求密封、簽署、蓋章的；
（三）以他人名義投標或者提供虛假資料的；
（四）投標文件載明的物業管理目標、內容、質量標準和管理措施明顯不能響應招標文件規定要求或者超出招標文件范圍；
（五）同標準服務項目，投標人以明顯低于本市物業管理服務社會平均成本價競標的；
（六）違反本辦法第三十一條之一的。
第四十一條 經資格預審后或者評標委員會認定，有下列情況之一的，應作廢標處理：
（一）有效投標少于3個的；
（二）招標代理機構、招標人或評標委員會成員泄露秘密、串通投標、進行實質談判、自行確定中標人、接受賄賂等影響招標公正的違法、違規行為的；
（三）因重大變故，招標項目被取消的；
（四）法律、法規、規章規定的其他情況。
確定廢標后，招標人應當重新組織招標。
第四十二條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人。
招標人應當將中標候選人在評標現場、相關網站公示，公示期不少于3日，并在公示期滿后按照評標委員會推薦的中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以按照評標委員會確定的合格中標候選人排序依次確定其他合格中標候選人為中標人。
第四十三條 招標人應當在確定中標結果3日內向中標人發出中標通知書，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并返還其投標書及投標保證金。招標人應當對投標書的內容保密，不得復印、抄錄。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人無故放棄中標的，應當依法承擔法律責任，造成對方損失的，應當給予賠償。
第四十四條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和投標文件，簽訂前期物業服務合同，不得再行訂立背離招標文件、投標文件和前期物業服務合同實質性內容的其他協議。
在前期物業服務合同簽訂后5日內，招標人應退還中標人的投標保證金。
前期物業服務合同簽訂后，招標人和中標人應按合同約定，辦理物業承接查驗手續，移交相關物業管理資料和物業管理用房等。
第四十五條 招標人應當在前期物業服務合同簽訂之日起15日內向項目所在地房產行政主管部門備案。備案資料應包括評標委員會的評標報告書、中標人的投標文件、中標通知書、前期物業服務合同等。
第五章 附 則
第四十六條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關法律法規和本辦法的，應當在接到中標結果書面通知之日起5日內向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十七條 招標投標活動中有違反國家、省相關法律法規和規章規定的，按照相關規定處罰。
第四十八條 本辦法自
| 主 辦：惠州市人民政府 | 承 辦：惠州市政務服務和數據管理局 | |
| 地 址：惠州市惠城區云山西路六號 |  粵公網安備 44130202000199號 |
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