嚴躍進。

徐智勇。

　　2024年，房地產市場密集調整，特別是9月下旬以來，加力推出的一攬子增量政策，推動市場預期明顯改善。從年初建立城市房地產融資協調機制，到年中統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，再到年末持續用力推動房地產市場止跌回穩……房地產政策措施應出盡出，從供需兩端綜合施策，促進房地產市場平穩運行。

　　過去一年，樓市利好持續釋放，樓市有哪些值得關注的信息？展望2025年，市場又將迎來哪些新變化？在這新舊交替的時間節點上，記者采訪了相關業內專家，他們將以專業的視角分析樓市。

　　易居研究院副院長嚴躍進：

　　適時止跌 鞏固回穩

　　回顧2024年，全國房地產市場呈現“U型”的深度調整走勢，在前三季度壓力略增的情況下，四季度政策主動出擊，市場出現拐點和止跌回穩的向好態勢。這充分說明2024年房地產市場面臨的重大挑戰，也印證了房地產市場向好發展的韌勁和基礎，更是說明市場有效和政策有效的特征。與此同時，立足于房地產市場供求關系重大變化和新形勢新問題，房地產市場圍繞“嚴控增量、優化存量、提高質量”的導向落實調整工作，包括以購代建、落實專項債等系列工作開展，完全有別于2023年的工作方式，也更加和房地產市場形勢做匹配，有效破解房地產市場的堵點和難點，助力房地產市場的“止跌回穩”。

　　展望2025年，全國房地產市場應在“穩住樓市”的總體框架下系統做好工作。既要鞏固好2024年四季度出現的止跌回穩態勢，為“十四五”規劃圓滿收官畫上句號，也要為“十五五”房地產發展規劃創造高質量的市場基礎和產業基礎，促進房地產市場走向新發展模式之路。

　　■商品房成交均價跌幅收窄

　　2024年1~11月份，全國新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%。觀察歷史數據和最近幾年的運行情況，可以看出，全國房地產銷售市場出現較大和深度的調整。在經歷2016~2021年持續攀升的繁榮期后，2022~2024年經歷罕見的三年長周期下行過程，充分說明市場調整的幅度和程度都較高。連降三年，既和宏觀經濟的環境大調整有關，也和房地產所處相對成熟的階段有關。同時，房地產市場深度調整，產生了很多潛在問題和風險，比如說交易數據下跌帶來了房價持續下跌現象，進而形成惡性循環，既導致購房觀望情緒增加，也進一步拖累交易數據，其對于房企債務的化解也帶來沖擊，導致化債難度加大。雖然2024年四季度交易指標有所改善，但總體上當前新房交易數據位于歷史偏低位水平。

　　同時，觀察2024年新建商品房銷售市場的月度數據，即全國商品房年初累計銷售面積同比增速曲線。除去異動數據，本輪樓市降溫周期始于2021年5月，隨后該曲線總體處于下行和下跌狀態，進而對年度數據產生持續性的拖累影響。觀察2024年的月度交易數據，盡管指標跌幅有所收窄，但主要原因在于2023年基期值偏低（尤其體現為先高后低的特征），這使得2024年同比降幅數據容易收窄。但必須清醒認識到其絕對規模是偏低的。當然隨著一系列政策的效應釋放，包括2023年認房不認貸、降低首付比例和房貸利率、降低普通住宅標準等；2024年全面取消限購、首付比例和房貸利率降至歷史最低、取消普宅標準、降低交易稅費等，2024年四季度相關指標有較為明顯改善，在各線城市中都有所體現。

　　2024年1~11月，全國商品房成交均價9885元/平方米，同比跌幅5.7%。據此推算，2024年全年商品房成交均價跌幅大致為5.0%。觀察70個大中城市一手房價格指數。根據簡單算術平均計算，2024年11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-6.1%，房價指數出現重大變化。2023年下半年開始，全國房價指數總體步入持續下跌、跌幅擴大的通道，市場壓力總體較大。而此次11月份房價指數環比指標明顯改善，即跌幅收窄態勢非常明顯。基于近期房地產市場止跌回穩的信號和市場表現，以及房價上漲城市數量明顯增加，我們認為，此次房價指數說明全國房價拐點已經到來。

　　■鞏固穩中向好的發展態勢

　　2024年全國房地產政策呈現出政策權限下放、落實宜寬則寬導向等特征，尤其是在降低交易成本和關注存量方面落實了系列工作。以2024年各次中央重要會議精神為例，能夠看出改革的重心在變化。其中，4月份中央政治局會議明確，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。7月份黨的二十屆三中全會明確，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。7月份中央政治局會議提出，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作。9月份中央政治局會議明確，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。12月份中央政治局會議則提出“穩住樓市”。

　　需求端政策，重點圍繞“四個增加四個取消”的購房政策開展。立足新市場、新形勢、新目標和新問題，緊貼“供求關系發生重大變化”“消化存量優化增量”“止跌回穩”等大框架，購房政策精準有序，持續降低交易成本和促進房地產市場止跌回穩。10月17日，住建部在新聞發布會上做了系統總結和概括，即“四個取消”和“四個降低”。各地也積極落實此類政策，尤其是一線城市積極推進相關政策，促進房地產市場率先止跌回穩。

　　從政策宜松則松、取消過熱時期過嚴政策的導向出發，全國房價的管控政策進入到全面放松新階段，并帶動了多市場多維度的價格放松。最為明顯的是各地在土地供應方面，持續取消限價政策，各地土地市場也出現了溢價率上升的新情況。同時，結合各地去庫存的實際情況，在預售價格申請和備案等方面，總體按照“市場歸市場、保障歸保障”的導向進行，促進房價走勢和供求關系更加匹配。在此類政策下，2024年房價經歷了一輪深度調整，同時具有止跌回穩的更好基礎。

　　■持續降低房屋交易成本

　　2024年12月份召開的中央經濟工作會議，為全國2025年經濟等一系列工作定了總基調，也明確了具體工作方向：實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，推動科技創新和產業創新融合發展，穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好，不斷提高人民生活水平，保持社會和諧穩定，高質量完成“十四五”規劃目標任務，為實現“十五五”良好開局打牢基礎。

　　中央經濟工作會議對2025年房地產工作進行了周密部署，也落實了非常精準和詳細的政策。從政策方向看，主要涉及四大領域。一是做好防范化解風險工作。政策明確，有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。從表述上看，地方債務風險的提法已刪除，剩下房地產風險和中小金融機構風險。但表述重心在于房地產風險，也意味著2025年要繼續做好房地產風險的防范化解工作。二是持續用力推動房地產市場的止跌回穩。這也說明要在2024年四季度既有的止跌回穩基礎上，進一步發力和做好工作，尤其是要把握好城中村改造所帶來的新機會。三是落實好嚴控增量和優化存量的工作，尤其是在限制供地和盤活存量土地等方面，落實結構方面的重大調整工作。四是要積極促轉型。當前對于房地產發展新模式明確了“推動”要求，這也就意味著各地要在最近幾年試點和探索基礎上，持續發力，積極爭取更多項目的落地。

　　總體而言，2025年全國商品房銷售面積將呈現結構性的差異。第一，目前購房市場的需求潛力還沒有完全激活，也面臨收入等方面的制約和堵點。同時，供求關系的矛盾雖然在2025年會有所化解，但總體上依然是供大于求的關系。其都會制約房屋銷售數據的拉升。第二，購房政策持續釋放，將持續降低房屋交易成本，加之房價趨穩或向好發展，客觀上對房地產交易市場具有較好的支撐。第三，結構方面，至少30個一二線重點城市會率先轉正，即呈現同比正增長現象，呈現出非常好的示范效應。此類城市的銷售市場數據會有相對積極的表現，同時其銷售比重也會上升，從傳統的35%比重上升到40%及以上水平，進而扮演先行復蘇的角色。

　　惠州中原地產董事總經理徐智勇：

　　逆市正去 順市將臨

　　2024年是罕見的樓市政策大年，彰顯出對樓市調控的巨大決心：樓市不穩、救市不止。從“517”到“926”，無不透露出國家對房地產行業去庫存的高度重視，“樓市不穩，救市不止”已成為政策是否出臺與加碼的標準。過去的一年，政策不僅給市場松綁，如取消或放寬限購、限售，而且在供應端給優質的開發商提供白名單金融服務，甚至土地回購等輸血支持。在購買端更是將購買門檻、成本降到了歷史新低，甚至還歷史性的對存量貸款利率進行了大幅下調等。2024年不僅是支持樓市復蘇的政策力度強、數量多，而且考慮非常周詳。總體而言，這一系列政策非常有體系并非常緊貼市場需求，對促動房地產市場的回穩起到極為重要的作用。與此同時，惠州在政策的制定及落地方面也極為高效，如“517”及“926”政策，惠州落地速度明顯快于周邊的城市，并推出了“住宅以舊換新政策”“港人置業節”“重啟購房入戶政策”……

　　■樓市翹尾行情透射出明顯的止跌信號

　　剛剛過去的2024年，無論是全國還是惠州市場的新房成交都呈現環比下降行情。我們認為這是由于多方面因素影響帶來的結果。除了客觀的2021年前過熱的樓市所造成的市場透支需要較長的市場修復周期外，還有疫情以來國內外經濟低迷所帶來的持續的困局。在雙重影響下，房地產的長修復周期令大家對樓市信心不足，是當前的關鍵問題之一。在去年一系列重大政策特別是“926新政”的刺激下，全國樓市在“國慶月”創造了年內的銷量新高。一線城市強二線城市更是創出近年來新高。以深圳新房市場為例，當月認購量超過1.2萬套，創十多年來的新高。惠州國慶開局即創出近3000套的成交新高度，第四季度惠州市場與一線、強二線城市市場同步，亦實現了年度的新高。第四季度的新房及二手房網簽面積均創出同比增50%的佳績，二手房全年成交量實現了環比增13.6%的好成績。總體來說，2024年樓市雖困難重重，但翹尾行情強勁有力，透射出明顯的止跌信號，市場信心有望逐步得到修復。

　　■買賣雙方漸達市場新共識

　　2024年樓市的另一個好的特征是，“爆雷”的開發商、項目大幅減少，市場從三年來的負面中逐漸走了出來，利空出盡便是利好，這為市場恢復信心、走出低谷打下了很堅實的基礎，市場也重歸風險可控的正常交易狀態。經過三年來的深度調整，供應端基本拋棄成本+利潤的盛市定價模式，基本接受了新市場下的定價模式，客戶朋友們也基本回歸到了理性購買的思維，即根據自身的剛性需求來購買房產，改善性需求成為2024年購房的主要因素之一，基于買賣雙方達成新市場下的共識，市場筑底已基本形成。

　　■政策和市場手段雙重激活樓市

　　政策支持尚有空間，2025年有望進一步增強對經濟及房地產業的支持，促進房地產行持續回暖。

　　從目前國家釋放的信息來看，2025年是穩經濟、穩樓市、穩民生的關鍵一年，國家仍會以最大的力度支持經濟建設、樓市企穩及民生改善，預計今年樓市政策支持的力度仍會加強，比如繼續降準、降息，優化住房保障措施，加大收儲力度，推廣現房銷售制度等等。從2008年翹尾行情的歷史經驗來看，2025年春節后更多的城市有望迎來市場的止跌回穩、持續回暖，惠州作為二線城市的代表之一，有望在這一輪市場中受益，樓市的止跌回暖，對開發商高質高量如期交樓、客戶的信心回歸、市場的良性循環都將起到極大的促動作用。

　　■第四代住宅元年 “換代產品”激活市場需求

　　2024年年底，全國各城市相繼發布低公攤高實用率產品的規范或申請。至此，業界一直討論的熱門產品-第四代住宅開始出現在大家的視野。12月27日，市住建局也第一時間發布了存量住宅用地可申請調高“得房率”的政策。我們認為低公攤高實用率的第四代住宅憑借其創新的產品、超高實用率、墅質產品體驗，將會刺激客戶的購買欲，提升市場熱度，而且也將極大地刺激土地市場，令房地產市場進入生態、體系性的正循環。所以，2025年與2024年也許有個顯著的區別，2024年是以大政策驅動去庫存，2025年則是政策與新產品雙重驅動，促動房地產市場企穩。

　　■2025年有望成為樓市復蘇轉折的一年

　　基于對經濟、樓市當前表現及未來方向的研究，甚至我們認為2025年一定會成為中國房地產市場企穩的轉折之年，行情復蘇有望從一線強二線城市向三四線城市發展。目前一線強二線已呈現企穩回升的趨勢，相信在政策及新產品的雙重驅動下，一線強二線城市的帶動效應將十分明顯，二線城市會成為下一個企穩回升的市場。當然，止跌回穩是大勢，而未必是普遍性的市場行為，項目間的分化可能會拉大。居住價值成為價格與去化量分化的主導因素，核心城區項目與郊區項目，新產品與舊產品，剛需與非剛需產品的走勢可能會再度分化。

　　惠州作為新興的二線城市，整體市場也必將在2025年實現止跌回穩，甚至出現驚喜亦有可能，預計2025年惠州一二手市場都進入到同步復蘇的市場，在政策、新品等因素的利好刺激下，基于深圳、廣州樓的示范作用及本地剛需、剛改多年壓抑的需求，置業信心有望在2025年得到較好的修復，2025年將有望成為樓市復蘇轉折點的一年。

記者鄔玉婷